Vesikaton takuu taloyhtiön turvana vai näennäissuoja? Isännöitsijän ja kiinteistöhuollon käytännön opas!
Vesikaton takuu kiinnostaa taloyhtiöissä usein eniten juuri silloin, kun jokin alkaa vuotaa. Samalla takuuselvittelyissä paljastuu toistuva ilmiö: osapuolet tarkoittavat sanalla “takuu” eri asioita. Yksi puhuu YSE 1998:n kahden vuoden vastuusta, toinen Kattoliiton jäsenyritysten myöntämästä 10 vuoden vedenpitävyystakuusta, kolmas vakuutuksista.
Isännöitsijälle ja kiinteistöhuollolle tilanne on hankala, jos roolit ja vastuut eivät ole selvät jo ennen ensimmäistäkään vesipisaraa sisäkatossa.
Tämä kirjoitus jäsentää kattojen takuut nimenomaan taloyhtiön ja isännöitsijän näkökulmasta. Samalla avataan, miksi kattohuollon järjestäminen ammattilaiselle ei ole pelkkä tekninen valinta vaan myös riskienhallintaa ja takuun edellytys. Taustalla on Kattoliiton Toimivat katot 2025 -julkaisun linjauksia, YSE 1998 -ehdot sekä Kattokorjaamon käytännön kokemukset.
Kolme eri “takuutasoa” jotka isännöitsijän pitää tunnistaa
YSE 1998: kahden vuoden takuuaika
Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 ovat taloyhtiöiden korjaushankkeissa vakiotyökalu. Ehtojen mukaan urakoitsija vastaa suorituksensa sopimuksenmukaisuudesta kahden vuoden takuuajan, ellei sopimuksessa ole muuta sovittu.
Tänä aikana urakoitsija korjaa kustannuksellaan urakkasuorituksessa ilmenevät virheet, ellei pysty osoittamaan, että kyse on esimerkiksi normaalista kulumisesta, väärästä käytöstä tai tilaajan vastuulle kuuluvan huollon laiminlyönnistä.
YSE-takuu on siis lähtökohta, ei kattoalan “erikoisetu”.
2. YSE 1998 30 §: vastuu takuuajan jälkeenkin
YSE ei katkea kuin veitsellä leikaten kahden vuoden kohdalla. Ehtojen 30 pykälän mukaan urakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin virheistä, jotka johtuvat törkeästä laiminlyönnistä, suorituksen olennaisesta puutteesta tai sovitun laadunvarmistuksen selvästä epäonnistumisesta. Vastuuaika on enintään kymmenen vuotta vastaanotosta.
Oikeuskäytännössä tätä on sovellettu esimerkiksi vaurioihin, joissa on osoitettu selvä suunnittelu tai toteutusvirhe, jota ei voitu kohtuudella havaita vastaanotossa tai takuuaikana. (FINE - Vakuutus- ja rahoitusneuvonta)
Isännöitsijän kannalta tämä tarkoittaa kahta asiaa:
pelkkä kahden vuoden takuuraja ei kerro koko totuutta urakoitsijan vastuusta
reklamaatiot pitää dokumentoida tarkasti ja ajoissa, jotta mahdollinen YSE 30 -vastuu voidaan näyttää toteen.
3. Kattoliiton 10 vuoden vedenpitävyystakuu loiville katoille
Kattoliiton jäsenyritykset voivat myöntää tavanomaisille loiville katoille jopa 10 vuoden takuuajan katteen vedenpitävyydelle, kun katto on tehty bitumikermien käyttöluokitusten mukaisesti. Muiden kattojen ja vedeneristysten takuu noudattaa yleensä YSE 1998:n kahden vuoden takuuaikaa. (kattoliitto.fi)
Takuu koskee erityisesti:
· työn suorittamista hyvän rakennustavan mukaan
· käytettyjen kateaineiden laatua
· katteen vedenpitävyyttä (kermit, kattokaivot, läpivientitiivisteet).
Samalla takuudokumentaatiossa rajataan selvästi ulos tilanteet, joihin urakoitsija ei voi vaikuttaa, kuten myrskyvahingot, ulkopuolisen aiheuttamat vauriot ja huollon laiminlyönnistä johtuvat padotustilanteet.
Taloyhtiö ei ole kuluttaja
Toimivat katot 2025 muistuttaa olennaisesta juridisesta rajasta: asunto ja kiinteistöyhtiöt tilaajina eivät ole kuluttajia.
Tämä tarkoittaa, että:
· taloyhtiö ei voi nojata kuluttajansuojalain “ylimääräisiin turvatyynyihin”
· sopimusehdot, vastuut ja takuut määräytyvät pääosin YSE:n ja urakkasopimuksen mukaan
· isännöitsijän ammattimainen huolellisuus korostuu.
Jos katto on teetetty kuluttajasopimusehdoilla (esim. yksittäisen osakkaan omakotiurakka), peli on eri, mutta taloyhtiön kattourakoissa näin on harvoin.
Takuu raukeaa ilman huoltoa ja dokumentteja
Kattoliiton ohjeistus on hyvin selkeä: oikeat kattoratkaisut ja ammattitaitoinen toteutus ovat vasta lähtökohta. Katto tarvitsee koko käyttöikänsä ajan säännöllistä huoltoa, jotta se toimii suunnitellusti ja kustannukset pysyvät hallinnassa.
Lisäksi todetaan suoraan, että huoltotoimenpiteiden laiminlyönnistä aiheutuvat vahingot jäävät urakoitsijan vastuun ulkopuolelle.
Käytännössä tämä tarkoittaa isännöitsijälle ja kiinteistöhuollolle:
· vuotava kattokaivo, jota ei ole puhdistettu vuosiin, on heikko lähtökohta takuuvaatimukselle
· lumen ja jään aiheuttamat padot takuun ulkopuolisissa olosuhteissa voivat jäädä taloyhtiön omalle vastuulle
· dokumentoimaton huolto on miltei sama kuin hoitamaton huolto.
Toimivat katot korostaa myös katon huoltokirjan merkitystä: sen avulla tarkastukset ja huoltotoimenpiteet voidaan tehdä säännöllisesti ja dokumentoida asianmukaisesti.
Lainsäädäntö siirtää katseet katolle, ei urakoitsijan paperiin
Maankäyttö ja rakennuslain 166 pykälä velvoittaa rakennuksen omistajaa pitämään rakennuksen kunnossa. Lisäksi pelastuslaki edellyttää, että kattokulkutiet ja kattoturvavarusteet pidetään sellaisessa kunnossa, että esimerkiksi nuohous voidaan suorittaa turvallisesti.
Käytännössä:
· taloyhtiö vastaa katon ja kattoturvatuotteiden kunnossapidosta
· lumikuorman hallinta kuuluu omistajalle
· nuohous ja kattotyö on voitava hoitaa turvallisesti.
Hyvin hoidettu katto ei siis ole vain tekninen kysymys, vaan myös lakisääteinen velvoite.
Isännöitsijän käytännön tarkistuslista vesikaton takuuseen
Ennen urakan käynnistämistä ja heti valmistumisen jälkeen isännöitsijän kannattaa varmistaa ainakin nämä:
1. Sopimusasiakirjat ja ehdot
o YSE 1998 mukana urakkasopimuksessa.
o Selkeä viittaus takuuajan pituuteen ja siihen, sovelletaanko mahdollisesti 10 vuoden vedenpitävyystakuuta loiville katoille.
2. Takuusitoumus ja huolto ohjeet
o Urakoitsijan erillinen takuusitoumus, jossa rajataan selvästi kattamisen laatu, materiaalit ja vedenpitävyys.
o Katon huolto ohjeineen luovutetaan osaksi kiinteistön huoltokirjaa.
3. Huoltojärjestelyt
o Onko sovittu kattohuoltosopimuksesta heti luovutuksen jälkeen, vai jääkö huolto “parhaan toivon” varaan.
o Kuka vastaa lumitilanteen seurannasta, kattokaivojen ja rännien puhtaudesta ja läpivientien tarkastuksista.
4. Dokumentointi
o Vastaanottotarkastuspöytäkirja, valokuvat, takuusitoumukset ja huoltoraportit samaan kansioon tai digitaaliseen järjestelmään.
o Reklamaatiot kirjallisesti ja ajallaan, jotta mahdollinen YSE 30 -vastuu voidaan myöhemmin näyttää. (UTUPub)
Miksi kattohuolto kannattaa antaa ammattilaiselle
Katto on teknisesti vaativa rakenne, jossa pienetkin yksityiskohdat vaikuttavat vedenpitävyyteen. Toimivat katot korostaa, että katon käyttöiän kannalta merkittäviä tekijöitä ovat tuotteen ominaisuudet, asennusolosuhteet, työn laatu ja ennen kaikkea käyttöolosuhteet sekä huoltotoimenpiteet.
Ammattilaisen tekemä huolto tuo taloyhtiölle ainakin kolme olennaista etua:
1. Riskien tunnistaminen ajoissa
Huoltokäynnillä havaitaan vuotoalttiit kohdat, alkavat saumavauriot ja ongelmalliset läpiviennit, ennen kuin niistä syntyy vahinko.
2. Turvallisuus
Kattojen työturvallisuusvaatimukset ovat tiukat. Ammattihuoltaja tuntee työturvallisuusohjeet ja varmistaa, että kulkutiet ja suojaukset ovat kunnossa.
3. Dokumentoitu huolto tukee takuita
Kirjallinen huoltoraportti toimii näyttönä siitä, että yhtiö on hoitanut huoltovelvoitteensa. Tällöin on huomattavasti helpompi vedota takuuseen, jos viat liittyvätkin asennukseen tai materiaaliin.
Kattokorjaamon SUJUVA -kattohuoltosopimukset takuun käytännön työkaluna
Kattokorjaamon SUJUVA -kattohuoltosopimukset on rakennettu juuri tätä taustaa vasten: tukemaan vesikaton elinkaarta, taloyhtiön vastuunhoitoa ja takuuasioiden hallintaa.
SUJUVA BASIC: säännöllinen huolto kerran tai kahdesti vuodessa
SUJUVA Perus sisältää 1 2 huoltokäyntiä vuodessa sovitulla vuosihinnalla. Käynnillä tehdään muun muassa:
· vesikatteen silmämääräinen tarkastus
· läpivientien, kattokaivojen ja sadevesijärjestelmän tarkastus
· kasvuston ja irtoroskien poisto katolta ja kouruista
· pellitysten ja kattoturvavarusteiden tarkastus
· huoltoraportti tilaajalle.
Käytännössä isännöitsijä saa vuosittaisen “katsastuksen” ja raportin, jonka voi liittää suoraan huoltokirjaan ja hallituksen pöytäkirjoihin.
2. SUJUVA FLEX: huoltoa aina kun tarve ilmenee
SUJUVA Joustava toimii kertatilausperiaatteella. Toimittajalla ei ole velvollisuutta huolehtia käyntien tiheydestä, vaan isännöitsijä tilaa käynnin tarpeen mukaan. Käynnin sisältö on sama kuin Perus sopimuksessa, raportointi mukaan lukien.
Tämä sopii kohteisiin, joissa oma kiinteistöhuolto seuraa kattoa aktiivisesti, mutta haluaa ammattilaisen paikalle aina kun havaitsee poikkeaman.
3. SUJUVA KATTAVA: huoltoa kuusi kertaa vuodessa ja myrskytarkastukset
SUJUVA Kattava lähtee siitä, että kattoa seurataan tiheästi koko vuoden ajan. Sopimus sisältää:
· kattokuntotarkastuksen alussa ja kolmen vuoden välein
· vakiokäynnit kuusi kertaa vuodessa (2 keväällä, 1 kesällä, 2 syksyllä, 1 talvella)
· tarvittaessa myrskytarkastuksia toimittajan harkinnan mukaan
· lumen ja jään poistot räystäiltä tilaajan pyynnöstä sopimukseen kuuluvana
· kattava raportointi jokaisesta käynnistä.
Tässä mallissa katto pysyy koko ajan “radarilla”, mikä vähentää yllätyksiä ja helpottaa myös vakuutus ja takuuasioiden läpivientiä, kun vahingon syntymekanismi ja aikajana voidaan osoittaa raporteista.
Vastuunjako säilyy selkeänä
SUJUVA sopimuksissa korostetaan, että huolto ja tarkastus eivät poista kiinteistön omistajan vastuuta vesikaton toimivuudesta, eikä kattohuolto ole jatkuvaa valvontaa.
Tämä linja noudattaa sekä YSE:n että Kattoliiton ohjeistusta: huoltosopimus ei siirrä juridista päävastuuta, mutta se antaa isännöitsijälle tehokkaat työkalut hoitaa velvoitteet ammattimaisesti ja osoittaa huolellisuutensa, jos jotain sattuu.
Yhteenveto: käytä takuuta strategisesti, älä vain riitatilanteessa
Isännöitsijän ja kiinteistöhuollon kannalta vesikaton takuu kannattaa nähdä kokonaisuutena, jossa:
YSE 1998 antaa minimitason: kaksi vuotta takuutyypin vastuuta ja jopa kymmenen vuotta VEDENPITÄVYYSTAKUUNA
Kattoliiton 10 vuoden vedenpitävyystakuu loiville katoille tarjoaa taloyhtiölle lisäturvaa, kunhan ehdot ja huolto toteutuvat.
Lainsäädäntö ja huolto ohjeet siirtävät korostetun vastuun katosta taloyhtiölle ja sen edustajille.
Ammattilaisen tekemä ja dokumentoima kattohuolto, esimerkiksi Pelti Ässä Kattokorjaamon SUJUVA paketit, muuttavat takuun arjen työkaluksi: katto pysyy kunnossa, vastuut pysyvät selvinä ja mahdolliset vauriot havaitaan ajoissa.
Kun kattohanke ja huolto suunnitellaan yhdessä urakoitsijan ja kattohuollon ammattilaisten kanssa, taloyhtiö ei nojaa pelkkään paperitakuuseen, vaan hallitsee vesikaton riskit koko sen elinkaaren ajan. Tämä on isännöitsijälle myös parasta hallituksen ja osakkaiden vakuuttelua: kattoa ei vain rakenneta, sitä johdetaan.
Kattokorjaamon SUJUVA-kattohuoltosopimukset
Jos haluat varmistaa, että taloyhtiösi vesikatto pysyy kunnossa ja takuut todella ovat voimassa silloin kun niitä tarvitaan, kannattaa huolto sitoa selkeään sopimukseen. Kattokorjaamon SUJUVA kattohuoltopaketit on suunniteltu juuri tätä varten. Sopimuksiin sisältyvä säännöllinen tarkastus, huolto ja dokumentointi auttavat pidentämään katon elinkaarta ja tukevat urakka sekä materiaalitakuiden voimassaoloa riippumatta siitä, kuka katon on alun perin urakoinut.
